Slimme (verzekerings) financiering

Heeft u een interessante vastgoedopportuniteit op het oog? Of wil u investeringen doen in of aan uw huidige woning? Dan kan uw tweede pijler pensioenplan een interessant alternatief bieden voor het gekende hypothecaire krediet. Uw pensioenverzekeringscontracten (groepsverzekering, bonusplan, IPT, VAPZ, VAPW of RIZIV VAPZ) bieden namelijk gunstige mogelijkheden om (een deel van) uw opgebouwde pensioenkapitaal nu reeds in te zetten voor vastgoedfinanciering. 

3 vastgoedvoorwaarden

Vastgoed is een uitstekende manier om een comfortabel pensioen te garanderen. De Belgische wetgever deelt die overtuiging en laat daarom toe om een tweede pijler pensioenplan in te zetten voor het verkrijgen of verbeteren van vastgoed. Uw vastgoedproject dient hiervoor echter wel te voldoen aan de volgende 3 voorwaarden:

Het kopen, bouwen, verbouwen of behouden (1)
van vastgoed in de Europese Economische Ruimte (EER) (2)
dat aan u persoonlijk een onroerend inkomen oplevert (3).

Deze bepalingen worden evenwel ruim opgevat. Zo is het aanleggen van een zwembad een toegelaten vastgoeddoel. Of kan het een erg welgekomen manier zijn om de financiële afwikkeling van een echtscheiding te verzachten.

2 formules: voorschot spaarreserves of bulletkrediet (wedersamenstelling)

Via uw tweede pijler pensioenplan bouwt u, naast uw wettelijk pensioen als eerste pijler, een aanvullend kapitaal op voor later. Er zijn 2 formules om uw vastgoedproject te financieren via deze tweede pensioenpijler. Via een voorschot op de huidig gespaarde reserves of door het verwachte eindkapitaal in uw contract nu reeds te belenen. Hou er uiteraard rekening mee dat u het bedrag dat u nu reeds opneemt op de eindvervaldag (bij pensionering) geen tweede keer zal ontvangen.

1 Voorschot op huidige spaarreserves

Binnen de eerste formule neemt u een voorschot op de huidige spaarreserves in uw pensioencontract. Afhankelijk van uw type contract en bij welke maatschappij deze zit, kan u zo’n 60% tot 90% van uw gespaarde reserves voor uw vastgoedfinanciering inzetten. U dient hiervoor enkel een “verklaring op erewoord” af te leggen dat uw voorschotaanvraag een toegelaten vastgoeddoel dient. Bovendien betaalt u geen expertise, notariskosten of registratierechten voor het opgenomen voorschot, er zijn enkel (erg lage) dossierkosten. Dat maakt deze formule laagdrempelig, voordelig en daarom zeer populair en interessant, mits, en dat is een belangrijke beperking van deze eerste formule, uw pensioenspaarplan reeds voldoende spaarreserves bevat.

Ook nog belangrijk om te weten:

Zolang u het met uw pensioenplan gefinancierde vastgoed zelf in uw bezit hebt, hoeft u het opgenomen voorschot niet terug te betalen. Van zodra u op vrijwillige basis afstand doet van dat vastgoed gelden er bijzonder gunstige terugbetalingsvoorwaarden.

Op de eindvervaldag wordt de eindtaxatie berekend op de theoretisch nog aanwezige totale spaarreserve. Indien uw voorschot betrekking heeft op uw enige en eigen woning, geniet u voor deze taxatie bovendien van “uitgestelde taxatie” via het stelsel van “fictieve rente”.

2 Bulletkrediet (wedersamenstelling)

Zijn de gespaarde reserves in uw pensioenplan nog te beperkt en biedt een voorschot op uw spaarreserves dus onvoldoende financieringsruimte voor uw vastgoedproject? Dan is er nog een andere mogelijkheid die u kan aanspreken. Via deze tweede formule beleent u uw polis om het verwachte eindkapitaal van uw contract nu reeds te ontvangen. Deze unieke leningsvorm heet een bulletkrediet en heeft de volgende 2 kenmerken:

Gedurende de looptijd van uw contract betaalt u enkel de interesten (1).
Pas op het einde van de looptijd van uw pensioenverzekeringscontract wordt het geleende kapitaalbedrag in één keer terugbetaald. De interesten betaalt u (privé) wel periodiek (2).

In tegenstelling tot een klassiek hypothecair krediet waar u maandelijks zowel interest als kapitaal aflost, betaalt u bij een bulletkrediet tussentijds dus enkel de interesten terug. U gebruikt uw fiscaal voordelig tweede pijler pensioenspaarplan om het ontleende kapitaal tegen de eindvervaldag op te bouwen om het krediet dan in één keer af te lossen.

De fiscale hefboom voor deze formule zit hem in het feit dat uw privé middelen worden gevrijwaard. Zeker voor kortlopende kredieten is deze fiscale hefboom enorm. U dient wel rekening te houden met een zwaardere aanvraag- en toekenningsprocedure. Het vastgoedproject en pensioenverzekeringscontract worden steeds als waarborg gebruikt.